오늘은 주택의 양도소득세에 대해 알아볼 것이다. 주택을 살 때의 가격(취득가액)보다 팔 때의 가격(양도가액)이 더 크면 그 차액에 대해 세금을 내야 한다. 그것을 양도소득세라고 한다. 아래에서 양도소득세를 비과세 받는 경우는 무엇이 있는지 우선 알아보고, 계산법을 알아보겠다.
1. 양도소득세 비과세 Case
아래의 2가지 경우에 있어서 주어진 조건을 다 만족하면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다.
1) 1세대 1 주택인 경우
- 주택의 양도가액이 12억 원 이하일 것(12억 원 초과분에 대해서는 양도세를 내야 함)
- 양도 시점에 세대주 및 세대원 전원이 보유한 주택수가 합쳐서 1 채일 것
- 주택을 2년 이상 보유할 것(단, 취득 당시에 주택이 조정대상지역이면 2년 이상 실거주할 것)
2) 1세대 2 주택인 경우
기존주택을 팔지 못한 상태에서 신규주택을 취득하여 일시적인 2 주택이라고 여겨 기존의 주택을 아래의 조건에 맞춰서 팔면 비과세 혜택을 받을 수 있다.
- 기존(종전) 주택 취득일로부터 1년 이상 경과한 후에 신규주택을 취득한 것일 것
- 기존주택의 양도가액이 12억 원 이하일 것(12억 원 초과분에 대해서는 양도세를 내야 함)
- 기존주택을 2년 이상 보유했을 것(단, 취득 당시에 주택이 조정대상지역이면 2년 이상 실거주했을 것)
- 기존주택 양도일이 신규주택 취득일로부터 3년 이내일 것
2. 양도소득세 계산법
아래의 순서에 의해 양도소득세가 산출된다. 각각의 항목에 대해선 그 밑에서 자세히 설명하겠다.
1) 양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 기타 필요경비
2) 과세대상 양도차익 = 양도차익 x (양도가액 - 12억 원)/양도가액
3) 양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제액
4) 양도소득과세표준 = 양도소득금액 - 양도소득기본공제
5) 양도소득세 = 양도소득과세표준 x 양도소득세율
- 기타 필요경비
베란다 새시 수리비와 건물 난방시설 교체비, 방 확장비용 등 자산의 내용연수를 연장하거나 자산의 가치를 증가시키기 위해 지출한 비용이다. 또한 부동산 중개수수료도 포함이 된다. 이를 증명서류로 제출하면 세금을 줄일 수 있다.
- 과세대상 양도차익
위의 비과세 혜택을 다 만족하면서 양도가액만 12억 원을 초과할 경우에 적용이 되는 금액이다. 이 경우엔 과세대상 양도차익에서 장기보유특별공제액을 뺀 금액이 양도소득금액이 된다.
- 장기보유특별공제액
주택 보유기간이 3년 이상일 때 받는 혜택이다. 아래의 사진은 국세청 홈페이지에서 가져온 자료이다. 사진에 대한 설명은 아래에서 하겠다.
1세대 1 주택은 위의 표를 따른다. 보유기간과 거주기간의 숫자를 합하면 되는 것이다. 예를 들어, 보유기간이 5년 이상인데 거주기간은 3년 이상이면 20%와 12%를 더해서 32%가 되는 것이다. 보유기간이 3년 이상인데 거주기간이 2년 이상이면 12%와 8%를 더해서 20%가 되는 것이다.
1세대 1 주택이지만 거주기간이 2년 미만인 경우와 다른 모든 경우는 아래의 표를 따른다. 이때는 보유기간만 고려하여 혜택을 받을 수 있다.
- 양도소득기본공제
양도자 1인당 1년에 한 번 2,500,000원을 공제해 주는 것이다. 50 : 50으로 공동명의이면 2명이어서 총 5,000,000원을 공제받을 수 있다. 공동명의이면 양도소득세를 각각 내야 하는데 양도차익이 반으로 나눠져서 뒤에 나올 세율구간이 낮아지는 효과를 볼 수 있으며, 양도소득기본공제도 각각 2,500,000원씩 받을 수 있기에 유리하다.
- 양도소득세율
위에서 계산한 과세표준이 클수록 높고, 주택 수에 따라서도 다르고, 규제를 받는 조정대상지역인지에 따라서도 다르다. 하지만 2025년 5월 9일까지 부동산 경기를 살리기 위해 다주택자와 조정대상지역 구분 없이 보유기간 2년 이상의 주택에 대해 양도소득세 기본세율을 적용하고 있다. 아래의 표에서 세율을 알아보고, 예시를 들어서 설명해 보겠다.
예를 들어, 1세대 2 주택자가 매도시점에 조정대상지역의 보유기간 2년 미만의 주택을 팔 경우를 생각해 보겠다. 과세표준액은 10억 원이라고 해보겠다. 첫 번째 표에 의해 60%와 (기본세율+20% p) 중 큰 세율로 적용된다. 과세표준이 10억 원이니 기본세율이 42%이다. 여기에 20% p를 더하면 62%이니깐 60%보다 큰 62%로 적용이 된다. 따라서 10억 원의 62%에다가 누진공제액 3,594만 원이 양도소득세가 되는 것이다.
여기서 주의할 점은 맨 위의 비과세 혜택을 받을 때는 취득 시 조정대상지역이면 실거주 여부를 따지는 것이고, 양도소득세율을 구할 때는 양도 시 조정대상지역인지에 따라 세율이 달라질 수 있다.
마치며, 오늘은 주택 양도소득세에 대해 알아보았다. 위의 내용에 따르면 취득 후 2년 미만의 기간 안에 양도하면 세금이 굉장히 많다. 또한 비과세 혜택도 잘 누릴 수 있도록 해야겠다.