오늘은 HUG 전세보증금반환보증보험에 대해 알아볼 것이다. 전세보증금을 지킬 수 있는 방법으로는 1) 전입신고+확정일자 2) 보험 3) 전세권 설정이 있다. 수수료와 가입시기, 효력 발생시기 등이 달라서 본인 상황에 맞게 이용하는 것이 좋다. 이 중 오늘은 보험에 대해 알아볼 것인데 효력이 바로 발생되고, 전세권 설정보다 수수료가 저렴하다는 장점에 많은 사람들이 가입하고 있다. 아래에서 보험을 가입할 수 있는 조건과 시기, 한도에 대해 자세히 알아보겠다. 추가로 전세 관련 용어에 대해서도 간단히 공부해 보겠다.
1. 가입 시기
1) 신규 계약인 경우 : 전입신고일과 전세계약서 상 잔금지급일 중 늦은 날로부터 계약기간의 1/2 경과하기 전
2) 갱신 계약인 경우 : 갱신 전세계약서 상 계약기간의 1/2 경과하기 전
2. 가입 조건
1) 아파트, 주거용 오피스텔, 노인복지주택, 단독주택, 다가구주택, 다중주택, 연립주택, 다세대주택 중 하나일 것
2) 주택에 거주하면서 전입신고와 확정일자를 받았을 것
3) 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가액 이내일 것(주택가액=주택가격의 90%)
4) 선순위채권이 주택가액의 60% 이내일 것 → 등기부등본 확인
5) 주택 등기부등본에 경매 신청, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등이 없을 것
6) 주택의 건물과 토지가 모두 임대인의 소유일 것 → 등기부등본 확인
7) 해당 주택에 타 세대 전입내역이 없을 것(단독, 다가구, 다중주택 제외) → 전입세대열람내역서 확인
8) 전세계약기간이 1년 이상일 것
9) 최초 계약 시 공인중개사를 통해 체결한 전세계약서일 것
10) 전세보증금액이 수도권 7억 원 이하, 그 외 지역 5억 원 이하일 것
11) 전세계약서에 전세보증금반환채권의 담보 및 양도를 금지하는 특약이 없을 것
12) 건축물대장에 위반건축물로 기재되어 있지 않을 것(아파트 제외)
13) 단독, 다가구, 다중주택의 경우 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한 금액이 주택가액의 80% 이내일 것
14) 전세권이 설정된 경우 말소 또는 주택도시보증공사(HUG)로 전세권을 이전할 것 → 등기부등본 확인
15) 임대인이 HUG 보증금지대상자가 아닐 것
16) 질권설정 또는 채권양도 통지된 전세대출을 받지 않았을 것(SGI서울보증의 보증부 전세대출 또는 신용대출 제외) → 대출받은 은행에서 확인 가능
3. 보증 한도
보증 한도는 주택가액(주택가격의 90%)에서 선순위채권 등을 제외한 금액이다. 여기서 선순위채권은 나의 전세보증금보다 우선변제권이 인정되는 채권이고, 우선변제권이란 먼저 돈을 받을 수 있는 권리이다. 등기부등본에서 근저당금액과 등기일자를 확인하면 되는데, 블로그의 '아파트 경매 권리분석' 포스팅을 보면 자세히 알 수 있다. 또한 단독, 다중, 다가구주택의 경우에는 보증 한도가 주택가액에서 선순위채권뿐만 아니라 다른 세입자들의 선순위 전세보증금의 합계를 뺀 금액이 된다.
4. 보증 금액
보험을 가입할 때 보증 금액을 설정해야 한다. 보증 금액은 한도 내에서 정하면 되고, 보증을 많이 받고자 할수록 보험비가 비싸진다. 단, 전세보증금의 전부 또는 일부를 HUG 업무협약기관에 담보로 제공한 경우에는 전세보증금 전액으로만 가입이 가능하다.
※ 위에서 설명한 주택가격이 KB시세인지, 공시가격인지, 매매가격인지는 주택 유형별로 다르다. 또한 보험비도 주택 유형별로 다르고, 주택가액 대비 선순위채권+전세보증금이 어느 정도인지에 따라서도 다르다. 이에 대한 내용은 HUG 사이트의 전세금보증보험을 보면 자세히 알 수 있다.
5. 전세 관련 용어
1) 전월세역전 : 고금리로 인해 임차인이 전세 말고 월세를 선호하는 현상이다. 그러면 전세가가 떨어져서 집값도 떨어질 수 있다.
2) 역전세 : 기존 전세가보다 신규 전세가가 낮아지는 현상이다. 임대인은 신규 전세가에다가 본인의 돈을 더해 기존 세입자에게 전세보증금을 되돌려주어야 한다. 만약 본인의 돈이 없다면 주택을 매도한 다음에 전세보증금을 마련해야 할 수도 있다. 이럴 경우 급매나 초급매로 매물이 나와 집값이 떨어질 수 있다.
3) 깡통전세 : 주택 매매가가 주택담보대출+전세보증금보다 낮아지는 현상이다. 이럴 경우 주택을 팔아도 전세보증금의 일부를 못 돌려주는 상황이 발생한다. 그래서 전세를 구하는 임차인은 집값과 전세보증금 시세를 알고 계약을 해야 한다. 집값 대비 너무 높은 전세보증금은 이러한 깡통전세 상황이 발생할 수 있기 때문이다.
오늘은 HUG 전세금보증보험과 전세 관련 용어에 대해 알아보았다. 전세를 구하는 임차인은 위의 내용들을 기본적으로 숙지해서 소중한 보증금을 지킬 수 있도록 노력해야겠다.