오늘은 부동산 PF 대출에 대해 알아볼 것이다. 부동산 경기가 좋지 않은 상황에서 PF 대출 금액과 연체율이 높으면 기업의 연쇄적인 부도가 날 수 있으므로 어느 상황인지를 정확히 알아야 한다. 또한 연쇄적인 부도가 일어나지 않도록 사전에 조치를 취하는 것이 중요하다. 아래에서 PF 대출의 정의와 우리나라 상황 등에 대해 자세히 알아보겠다.
1. PF 대출
시행사는 부동산 개발 사업을 계획하고, 진행하여 입주자 분양까지 담당하는 사업의 총책임자이며 운영자이다. 시공사는 시행사에게 발주를 받아 실제로 건축을 진행하는 건설사이다. PF 대출이란 시행사가 부동산 개발 사업을 하기 위해 받는 대출이다. 하지만 우리나라의 경우 시행사의 규모가 작기 때문에 은행에서 대출을 해주지 않는다. 그래서 시행사는 규모가 큰 시공사(건설사)의 보증을 받아 대출을 신청한다. 시행사가 대출을 갚지 못할 경우에 시공사가 대신 갚아준다는 것이다. 시공사는 부동산 개발 사업의 미래 가치를 보고 투자하는 것이다. 여기서 문제점이 있다. 만약 시행사가 자본이 많아서 보증도 안 받고, 대출도 적게 받는다면 사업이 망했을 때 시행사만 손해를 보면 된다. 하지만 시행사가 자본이 없어서 보증을 끼고, 사업자금의 95% 이상 대출을 받는다면 망했을 때 보증을 서준 시공사(건설사)도 힘들어지고, 은행도 대출금을 받지 못해서 힘들어진다.
2. 브릿지론
브릿지론(대출)은 PF 대출의 전 단계이다. 은행에서 처음부터 큰 금액을 대출해 주기에는 리스크가 있으니 먼저 적은 금액을 대출해 준다. 이것이 브릿지론이다. 시행사는 브릿지론을 받아서 건설 사업의 가장 기초인 토지를 구매하고, 사업을 해도 된다는 인허가를 받기 위한 경비를 지출한다. 이렇게 브릿지론으로 사업의 기초 토대를 마련한 후에 PF 대출로 갈아타서 브릿지론을 상환한다. 아무래도 사업의 초기 단계인 만큼 리스크가 있으니 1 금융권에선 취급을 하지 않고, 2 금융권에서 취급한다. 또한 금리가 높으며 대출 기간이 1년 정도로 짧다. 보통 브릿지론으로 토지 금액의 70% 정도 대출을 받는다.
3. 우리나라 상황
비싼 원자재값과 높은 금리로 인해 부동산 경기가 침체되자 사업을 마저 진행하지 못하고, 미분양이 다수 발생하여 지방의 중소 건설사들이 줄줄이 폐업하였다. 관련 업체들도 파산하고, 재계 44위인 태영그룹의 계열사 태영건설도 파산 직전이어서 워크아웃(기업회생제도)을 신청하였다. 또한 지방은행의 경우 작년엔 1조 3천억 원의 충당금을 쌓았으며 이번 해에는 1조 4천억 원의 충당금을 추가로 쌓을 것 같다는 뉴스가 나오고 있다. 충당금이란 발생할 손실을 예상해 미리 회계 처리를 하여 자산을 적절하게 관리하기 위한 것이다. 정부는 기업들의 연쇄적인 부도를 막기 위해 다양한 정책을 펼치고 있다. PF 사업장의 사업 가능 여부를 평가하여 사업을 이어나갈 수 있는 곳은 금융지원을 해주고, 사업을 진행할 수 없는 곳은 경/공매를 통해 토지를 매각하려 하고 있다. 또한 이렇게 사업을 진행할 수 없는 곳에 대출을 해준 은행은 채권 상각을 하여 충당금을 쌓아 위험에 대비할 것을 요구하고 있다. 채권 상각이란 빌려준 돈을 받지 못할 때 가진 채권을 없애고, 손실로 처리하는 것이다. 현재는 PF 대출을 한 곳의 사업장 평가를 진행 중이다. 사업장마다 평가 결과는 양호와 보통, 유의, 부실 우려 중 하나의 결과를 받을 것이다. 양호와 보통은 적극적인 금융 지원을 통해 사업장 개발을 진행하고, 유의 단계는 사업의 재구조화나 자율 매각 등의 조치가 이뤄질 예정이다. 부실 우려 단계는 위에서 설명했듯 경/공매를 통해 정리를 해야 한다. 부실 우려 단계의 사업장에 PF 대출을 해 준 금융사는 대출금의 75%를 충당금으로 쌓아야 한다. 7월 26일에 결과가 나올 예정이고, 그에 따라 금융사와 증권사 등의 충당금 규모가 정해진다. 파산과 경기 침체 등의 부정적인 의견도 많고, 정부의 적절한 정책으로 무사히 넘어갈 것이라는 의견도 많다. 상황을 잘 지켜보며 본인의 자산 관리를 해야 할 것 같다.
마치며, 오늘은 부동산 PF 대출에 대해 알아보았다. 부동산이 호황인 시기에는 시행사와 건설사, 금융사가 돈을 많이 벌 수 있는 대출이지만 그렇지 않은 시기에는 경제 전체에 위험을 불러올 수 있는 것 같다. 위에서 언급했듯 시행사가 전체 사업비용의 3% 정도만 가지고 있어도 사업을 할 수 있다는 점 때문에 리스크가 큰 것이다. 다른 선진국은 시행사의 자기 자본이 30% 정도는 된다고 한다. 우리나라도 시행사의 PF 대출 허가에 대한 기준을 높여서 리스크를 줄이는 것이 좋을 것 같다.