오늘은 부동산 관련 기사에 많이 나오는 LTV, DSR, DTI에 대해 알아볼 것이다. 이것은 소비자들의 이자 부담이 너무 크지 않도록 하기 위해서, 또한 부동산 시장이 과열되지 않도록 하기 위해서 대출 가능한 금액을 비율로 정해놓은 것이다. 먼저 각각의 정의에 대해 알아보고, 지역에 따라 비율이 어떤지 알아보자.
1. LTV
주택 가격 대비 대출이 얼마까지 가능한지 알 수 있는 지표이다. 예를 들어, 주택 가격 6억에 해당 지역 LTV가 70%이면 6억의 70%에 해당하는 금액까지 대출이 가능하다. 4억 2천만 원까지 대출이 가능한 것이다. 이때 주택 가격 6억은 거래되는 매매가격이나 매물가격이 아니라 감정평가업체에서 평가한 감정평가액이다.
2. DTI
주택담보대출의 연간 원리금과 다른 기타 대출의 연간 이자금의 합계금액이 내 연 소득 대비 어느 정도인지를 확인하는 지표이다. 나의 소득에 비해서 무리하게 대출을 받지 못하게 하기 위해 도입한 것이다. 예를 들어, 구입하려는 부동산 지역의 DTI가 60%로 제한되어 있으면 나의 연 소득 대비 위의 연간 대출 상한액이 60%를 넘으면 안 되는 것이다.
※ 연간 원리금 : 대출을 받았을 경우 1년간 갚아야 할 원금과 이자금액의 합계
3. DSR
위의 DTI보다 더 엄격하게 대출을 규제하기 위해 도입한 것이다. DTI와의 차이점은 아래의 연간 대출 상한액에 포함되는 항목을 비교해 보면 된다.
| 연간 대출 상한액 포함 항목 | DTI | DSR |
| 주택담보대출 | 연간 (원금+이자) 상한액 | 연간 (원금+이자) 상한액 |
| 기타 대출 | 연간 이자 상한액 | 연간 (원금+이자) 상한액 |
여기서 DSR 계산할 때 기타 대출의 연간 원금 상한액은 대출금액을 5년으로 나눈 값을 적용하고 있으며, 전세자금대출은 현재는 포함되지 않는다. 하지만 금융당국이 3년 만에 다시 전세자금대출도 DSR에 적용하는 것을 추진 중이다.
※ Stress DSR은 금리가 상승하면 이자에 대한 부담이 커져서 그때를 대비하여 처음부터 대출한도를 낮추는 것이다. 대출상품이 변동금리일 경우 대출시점에 가산금리를 적용하여 대출한도를 줄이는 제도이다. 가산금리를 적용한다고 실제 이자금액이 늘어나는 것이 아니고, 대출한도 계산할 때만 사용된다.
4. 지역에 따른 규제 정도
| 지역 | 무주택자 | 1주택자 | 다주택자 | |
| LTV [%] | 투기과열지구, 조정지역 | 50 | 50 | 30 |
| 비조정지역 | 70 | 60 | 60 | |
| DTI [%] | 투기과열지구 | 40 | ||
| 조정지역 | 50 | |||
| 비조정지역 | 60 | |||
| DSR [%] | 1억 이상 대출 시에만 적용 | 40 | ||
※ 연 소득 1억 원 이하(부부 합산)인 사람이 생애최초 주택 구입 시 9억 원 이하의 부동산에 대해서 LTV 80%, DTI 60% 적용
※ 연 소득 9천만 원 이하이며, 무주택자가 9억 원 이하의 부동산을 구매하려 할 땐 DTI 60% 적용
※ 현재 서울의 강남구, 서초구, 송파구, 용산구만 투기과열지구로 지정되어 있고, 나머지 지역은 모두 비조정지역이다.
마치며, 본인 자산 상황에 맞게 대출 가능한 금액을 예상하고 그에 맞추어 부동산을 알아보아야 한다. 그러면 시간도 절약할 수 있고 현명하게 돈 관리를 할 수 있다.