오늘은 주택 재개발 절차에 대해 알아볼 것이다. 재개발은 된다면 보통 10년에서 15년 정도 소요가 된다. 재개발을 바라보고 주택을 매수하는 것은 실거주 관점에서도 저렴하게 신축 아파트를 얻을 수 있기도 하고, 투자 관점에서도 적은 비용으로 큰 이익을 얻을 수 있다. 아래의 12개 과정을 보며 재개발에 대한 이해를 높여보자.
1. 도시 및 주거환경정비 기본계획 수립
특별시장과 광역시장 등 기본계획 수립권자는 주민과 의회의 의견을 청취하여 10년마다 기본계획을 수립한다. 여기에 재개발과 재건축 등의 정비예정구역과 예상 사업추진시기가 들어있다. 확정은 아니다. 이후에 진행될 정비계획 수립의 토대가 될 수 있는 것이다.
2. 정비계획 수립 및 정비구역 지정
서울특별시의 경우 각 구청장처럼 주로 위 1번의 하위 단체의 장이 정비계획을 수립하여 상위 단체에 신청한다. 또한 위의 기본계획에는 포함되어 있는 구역인데 예상 사업추진시기가 지났으면 토지 등 소유자가 신청을 할 수 있다. 정비계획을 세워 신청을 하면 도시계획위원회의 심의를 거쳐 정비구역으로 지정 및 고시가 된다. 정비구역으로 지정이 되면 투기를 방지하기 위해 구역 내 건축물을 증축하거나 토지 분할 등의 행위가 제한된다.
3. 조합설립추진위원회 구성
정비구역으로 지정이 되면 해당 구역의 토지 등 소유자가 과반수의 동의를 얻어 조합설립추진위원회 구성을 구청(서울 기준)에 신청한다. 조합설립추진위원회는 조합 설립을 위한 주민 동의서 수집 등의 역할을 한다.
4. 조합 설립
추진위원회는 조합을 설립하기 위해 토지 등 소유자의 3/4 이상의 동의를 얻고, 동시에 정비구역 전체 면적의 1/2 이상의 동의를 얻어서 구청에 조합 설립 인가 신청을 한다. 조합이 설립되면 재개발에 대한 기대로 주택의 가격이 상승한다. 조합은 시공사를 선정하고, 구체적으로 어떻게 건축물을 지을지 등에 대한 중요한 사항들을 결정하는데 서울은 아래의 사업시행계획 인가 후 시공사를 선정하고, 그 외의 지역은 아래의 건축심의 후 시공사를 선정한다.
5. 건축심의 및 영향평가
세대수, 용적률, 최고층수 등 건축물에 대한 세부적인 내용과 지역의 미관을 얼마나 향상할 수 있는지, 공공성을 확보하기 위해 어떤 시설물을 짓는지 등에 대한 내용으로 건축심의를 받는다. 또한 건축물이 주변 환경과 교통, 재해 등의 관점에서 문제가 없을지 타 법령과 관련하여 심의를 받는다. 심의를 통과하기 정말 어려운 단계인만큼 통과하면 재개발에 있어서 굉장히 큰 호재이다.
6. 사업시행계획 수립
사업시행계획서에는 위의 건축심의를 더욱 구체화한 토지이용계획(건축배치와 세대수)과 공동이용시설 설치계획, 건축물의 높이 및 용적률, 폐기물 처리계획, 주민 이주 대책 및 세입자의 주거 대책 등을 작성해야 한다. 사업시행자(조합 등)는 조합원 과반수의 동의를 얻어 사업시행계획서를 작성하고, 구청에 제출한다. 구청은 추가로 주민 의견을 청취하고, 관계기관장과의 협의를 통해 계획을 인가 및 고시한다. 사업시행계획이 인가되면 재개발이 확정되었다고 생각해도 된다. 그래서 투자자들이 집중을 하는데, 투기과열지구에서는 조합원 지위 양도가 금지될 수 있으니 자세히 알아보아야 한다.
7. 조합원 분양 및 감정평가
조합원들이 원하는 평형을 선택하여 분양 신청을 하고, 토지 등 소유자 개개인의 현재 자산 가치(토지와 주택)를 감정평가받는다. 감정평가액이란 현재 시점의 부동산 가치이다. 감정평가액에 비례율(수익률)을 곱하면 재개발이 완료된 후의 부동산 가치이다. 이것이 권리가액이다. 조합원 분양가에서 나의 부동산 권리가액을 빼면 내가 추가로 납부해야 할 분담금이 된다. 분양을 원하지 않는 소유자는 권리가액으로 보상을 받은 후 이주하면 된다.
8. 관리처분계획 수립
조합원의 권리와 감정평가액 및 분담금, 세입자의 손실 보상액, 동호수 추첨 방법 등이 적힌 관리처분계획서를 수립하고, 조합원의 동의를 얻은 후 구청에 인가 신청서를 제출한다. 인가가 되면 드디어 조합원은 입주권을 받게 된다.
9. 철거 및 착공, 조합원 동호수 추첨, 일반분양
착공은 공사를 시작하는 것이다. 기존의 주택단지를 철거하고, 새로운 건물을 짓기 시작한다. 그리고 조합원이 분양 신청한 평형에 맞게 동과 호수를 추첨해 결정한다. 관리처분계획에서 정한 방식으로 동과 호수를 추첨한다. 예를 들어 아예 무작위로 하는 방식도 있고, 같은 평형이어서 분양가가 같더라도 권리가액이 높은 순서대로 좋은 동과 호수를 부여하는 방식 등이 있다. 또한 조합원에게 배정되고 남은 물량을 일반분양가를 산정한 후에 일반분양으로 접수받는다.
10. 준공
준공은 공사가 완료된 것을 의미한다. 준공이 되면 조합(사업시행자)은 구청에 준공인가를 신청하고, 구청은 전기와 수도, 난방, 상하수도 시설을 포함하여 사업시행계획과 관리처분계획에 따라 공사가 제대로 진행되었는지를 확인한 후에 준공을 인가한다.
11. 입주 및 이전고시
준공 인가 이후에 분양받은 사람들의 입주가 시작된다. 또한 조합(사업시행자)은 관리처분계획에서 정한 사항을 분양받은 사람들에게 통지하고, 토지와 건축물의 소유권을 이전한다. 조합이 해당 내용을 담은 이전고시 내역서를 구청에 신고하면 구청은 이를 고시한다. 이전고시 후 조합은 지방법원지원이나 등기소에 분양받은 사람들의 토지와 건축물에 관한 등기를 신청하여 등기부등본을 생성한다. 토지나 건축물의 소유권이 완전히 분양받은 사람에게 이전되는 것이다.
12. 청산 및 조합 해산
조합원이 분담금을 조합(사업시행자)에 지불하고, 조합은 이 돈으로 재개발 사업에 들어간 비용을 처리한다. 만약 사업이 잘 되어서 돈이 남는다면 조합원에게 나누어 주거나 입주민들에게 더 좋은 환경을 제공하기 위해 사용하기도 한다. 하지만 공사 원자재 가격이 상승한다거나 공사 기간이 길어져서 사업 비용이 증가하면 조합원이 예상했던 것보다 추가로 분담금을 내야 할 수도 있다. 모든 정산이 다 끝나면 조합은 해산한다.
마치며, 재개발을 바라보고 주택을 매수할 때 권리산정기준일을 반드시 확인해야 한다. 권리산정기준일이란 입주권을 받을 수 있는 권리를 부여하는 시점이다. 다시 말해서 권리산정기준일 이후에 내가 주택을 매수하면 나는 입주권을 받을 수 없다. 권리산정기준일은 정비구역 지정 고시가 있은 날 또는 투기 억제를 위해 따로 정하는 날의 다음 날이다. 따라서 주택을 매수하려는 지역의 권리산정기준일을 반드시 확인해야 한다.