오늘은 아파트 경매에 대해 알아볼 것이다. 아파트 경매는 시세보다 저렴하게 살 수 있는 방법 중 하나이다. 투자로 하는 사람이 많지만 실거주 목적으로 해도 경제적으로 정말 좋을 것 같다. 아래에서 경매에 참여하는 순서를 알아보자.
1. 부동산 경매 사이트에서 경매로 나온 아파트(물건이라 한다.) 확인
2. 해당 물건 권리분석 및 임장
권리분석은 입찰에 참여하기 전에 미리 부동산의 낙찰대금 이외에 인수(지불) 해야 하는 권리 혹은 전세보증금 등을 파악하는 것이다. 등기부등본과 토지대장, 건축물대장 등의 공문서를 확인하는 것이다. 권리분석을 제대로 하지 않으면 낙찰대금 이외의 큰돈을 지불해야 할 수도 있으니 꼼꼼히 해야 한다. 권리분석에 대한 자세한 방법은 다음 포스팅 때 알아보겠다. 임장은 그 아파트에 가서 동네의 분위기와 교통, 편의시설 등의 생활환경을 눈으로 직접 보는 것이다.
3. 입찰가 산정 및 입찰 참여
현재 시세를 정확히 파악하고, 인테리어 및 수리비와 점유자(소유자 혹은 세입자)의 이사비, 취득세, 대출이자, 입찰가 이외로 지불해야 할 금액 등을 고려하여 입찰가를 산정해야 한다. 그 후에 법원에 입찰가의 10% 보증금을 걸고 입찰에 참여한다. 이 보증금은 낙찰에 실패하면 다시 돌려받는다.
4. 매각허가
낙찰 후 일주일 동안 낙찰자와 이해관계자들에게 이의사항이 없는지 검토할 수 있는 시간이 주어지는데, 이때 잘못된 권리관계나 하자를 발견하면 매각불허가 신청서를 제출할 수 있다. 이의사항이 없으면 낙찰 후 일주일 뒤에 매각허가가 나고, 낙찰자는 이때부터 법원에서 제공하는 경매사건기록을 열람할 수 있는데, 이 문서를 통해 점유자의 연락처를 알 수 있다.
5. 매각확정
매각허가 결정이 나고 일주일 뒤에 매각확정이 난다. 그러면 법원에서 낙찰대금의 잔금을 내라는 서류를 낙찰자에게 보낸다.
6. 잔금납부
잔금을 법원에 내는 순간 낙찰자는 당일로 소유자가 된다. 그 후엔 법원에서 낙찰대금을 이해관계자들(채권자, 세입자)에게 배당하며 사건은 종결된다.
7. 명도
낙찰된 후 점유자에게 집을 넘겨받는 것이다. 크게 점유자가 배당을 받는지, 못 받는지에 따라 명도의 난이도가 결정된다. 다음 포스팅에서 권리분석을 하며 어떤 경우에 점유자가 배당을 받는지 알아보겠다.
8. 인테리어 후 실거주 또는 매매, 임대 진행
마치며, 오늘은 아파트 경매 과정에 대해 알아보았다. 이렇게 나열하니깐 간단해 보이지만 정확한 문서 분석과 입지 확인, 전략적인 입찰가 산정이 필요할 것으로 보인다. 모의로 권리분석과 입찰가 산정을 해보며 경험을 쌓는 것도 큰 자산이 될 것 같다.