오늘은 리츠와 CR리츠에 대해 알아보고, 공공임대주택 중 하나인 청년신혼부부 매입임대리츠에 대해 간단히 알아보도록 하겠다.
1. 리츠
리츠란 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산(또는 관련 증권)에 투자하여 그 수익을 투자자에게 돌려주는 회사이다. 다시 말해, 리츠가 부동산을 사서 임대수익이나 개발이익이 발생하면 그것을 투자자에게 돌려주는 것이다. 리츠는 크게 2종류로 나뉜다. 일반리츠와 CR리츠이다. 일반리츠는 일반 부동산에 투자하는 것이고, CR리츠는 주로 기업의 구조 조정용 부동산을 매입하여 기업의 구조 조정을 지원하는 것이다. 현재 우리나라가 전국적으로 미분양이 굉장히 많은 상태이다. 이를 해결하기 위해 정부가 CR리츠를 도입하기로 결정하였는데, CR리츠가 투자자로부터 자금을 모아 미분양 주택을 사들인 후에 임대사업과 분양사업을 하여 현재의 침체된 부동산 시장을 극복하려는 것이다. 아래에서 CR리츠에 대해 조금 더 자세히 알아보도록 하겠다.
2. CR리츠
CR리츠는 투자자로부터 자금을 모아 사업을 진행하기에 어려움이 있는 부동산이나 기업의 경영난으로 매각해야 할 부동산을 산 후에 운영을 하여 부동산 시장과 기업을 지원하기 위해 만들어진 회사이다. 투자와 수익금 분배 과정에 대해 알아보겠다. 1,000억 원의 미분양 아파트가 있다고 가정해 보자. 10억 원 아파트 100 채이다. 일반 투자자로부터 700억 원을 모은다. 시행사와 시공사는 아파트 100 채를 리츠에 넘기고, 리츠는 아파트 관리를 LH에 맡긴다. 리츠로부터 시행사와 시공사는 700억 원을 받는다. 일반 투자자가 수익에 대한 배당 선순위이고, 후순위는 시행사와 시공사이다. 시행사와 시공사에도 300억 원에 해당하는 리츠 지분이 있다. 과거에는 아파트 분양이 제대로 이루어지지 않을 때 LH가 분양가의 60 ~ 70% 가격으로 매입을 하겠다는 약속을 하였었다. 따라서 일반 투자자들은 LH의 매입 확약으로 인해 원금은 보장되어 있는 상태였다. 시행사와 시공사 입장에서는 애초에 분양이 잘 되었다면 1,000억 원을 벌 수 있었을 것이지만 분양이 되지 않아서 LH가 정해놓은 가격으로 아파트를 사면 300억 원의 손실이 생기는 것이다. 만약 부동산 경기가 좋아져서 분양이 잘 되면 일반 투자자는 원금을 넘어 높은 수익을 낼 수 있는 것이고, 시행사와 시공사는 기존 미분양으로 1,000억 원에 해당하는 손실이 최대한 줄어들 수 있는 것이다. LH는 운영 수수료를 받는다. 다만, 이번 CR리츠 도입에는 LH의 매입 확약이 배제된 상태라 투자자들이 모이지 않을 것이라는 의견이 많다. 또한 지난번에는 CR리츠에 각종 세제혜택이 있었는데, 그것 또한 이번에는 많이 배제된 상태여서 미분양 해소에 큰 영향을 끼칠 것 같지 않다는 우려가 많다.
3. 청년신혼부부 매입임대리츠
위에서 설명한 바와 같이 아파트 관리를 맡은 LH가 청년과 신혼부부에게 시세 대비 저렴하게 공공임대를 주는 것이다. 보증금은 주택 매매가의 50% 수준이고, 월 임대료는 (시중 전세가의 90% - 보증금) 수준으로 형성이 된다. 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 100% 이하(배우자 소득이 있는 경우 120% 이하)이고, 총자산은 2억 1천5백만 원 이하, 자동차는 3천7백8만 원 이하이어야 지원이 가능하다. 소득은 근로소득인 경우 건강보험 보수월액으로 계산을 하고, 사업소득인 경우 국세청 조합소득(사업소득)으로 계산을 한다. 자녀가 있는 경우 조금 더 완화되니 공고가 나오면 공고문을 자세히 읽어보길 바란다. 소득표는 아래에 첨부해 두겠다. 당첨자는 순위 → 배점 합산 → 배점 각 항목의 순서에 따라 점수가 높은 자 → 추첨의 순서로 결정된다. 1순위는 신혼부부와 예비신혼부부, 한부모가족이고, 2순위는 청년과 대학생, 3순위는 1순위와 2순위에 해당하지 않으면서 6세 이하의 자녀가 있는 혼인 가구이다. 배점 항목으로는 신청자의 수급자 등 여부, 자녀의 수, 청약 납입 횟수, 주택 소재지 연속 거주기간, 장애인 등록여부, 65세 이상 직계 존속 부양 여부가 있다.
마치며, 오늘은 리츠에 대해 전반적으로 알아보며 청년신혼부부 매입임대리츠에 대해 알아보았다. 매입임대리츠의 경우 지원 자격이 된다면 시세 대비 많이 저렴하지는 않지만 그보다는 저렴하니깐 공고가 나왔을 때 자세히 읽어보면 좋을 것 같다. LH 청약플러스에서 공고 알리미 설정을 하여 공고가 나왔을 때 알림을 받도록 하자.