오늘은 전세보증금을 지키기 위한 방법을 계약 전, 중, 후로 나누어 알아보겠다.
1. 계약 전
아래에 해당하는 것 중 하나라도 이상한 것이 있으면 계약을 하지 않아야 한다.
1) 국토교통부 실거래가 공개시스템에 올라와있는 부동산인지 확인한다.
2) 아파트실거래가, 네이버부동산 등의 사이트를 통해 계약하려는 시세가 주변 부동산과 비슷한지 확인한다.
3) 건축물대장의 소재지, 소유자, 면적, 위반건축물 여부 등을 확인한다.
4) 납세증명서를 발급받아서 소유자의 세금 체납 여부를 확인한다.
5) 등기부등본의 갑구에서 주택 소유자와 임대인이 일치하는지 확인을 하고, 을구의 권리사항을 본다. 권리사항에 (근) 저당, (가) 압류, 담보가등기, 강제경매기입등기, 전세권이라는 단어가 있으면 나중에 부동산이 경매에 넘어갔을 때 나의 보증금을 하나도 받지 못할 가능성이 높으니 계약을 하지 않는 것이 좋다. 또한 등기부등본을 통해 전세보증금과 대출금의 합이 집값의 80%가 넘는 깡통전세인지 확인을 해야 한다. 깡통전세의 경우 향후 집값이 하락하면 기존 세입자에게 전세보증금을 돌려주지 못하여 경매에 넘어가는 전세사기가 될 수 있기에 계약하면 안 된다.
※ 다가구 주택의 경우 다수의 임차인이 존재하므로 나보다 순위가 우선되는 보증금을 확인하여 향후 전세 보증금 피해를 겪었을 때 내가 받을 수 있는 보증금의 금액을 가늠해봐야 한다. 계약 전에 임대인의 동의를 얻어 주민센터에서 다른 임차인들의 확정일자 부여 현황을 발급받으면 된다.
6) 공인중개사에게 주택 임대차 표준 계약서를 사용하도록 요청한다.
7) 계약서 상에는 아래의 6가지 특약사항을 반드시 기재한다.
A) 대항력 발생 시까지 (전입신고 다음날 0시까지) 현재의 등기부 등본을 그대로 유지한다. → 대항력 발생 전에 임대인이 대출을 받으면 세입자는 전세보증금을 받지 못할 수 있기 때문에 특약사항에 기재해야 한다.
B) 임차기간 중 시설물 등의 노후나 하자로 인한 수리비용은 임대인이 부담한다.
C) 임대인은 임차인의 전세보증금대출에 적극 협조하며, 대출 불가 시 계약금은 반환하고, 계약은 무효로 한다.
D) 잔금 지급일 전날까지 체납액이 있다면 임대인은 계약금을 반환하고, 계약은 무효로 한다.
E) 보증금은 계약 만료가 되는 즉시 반환한다.
F) 전세보증금 반환 보증 보험 가입이 불가능할 경우 계약을 무효로 하고, 보증금 전액을 임차인에게 반환한다.
2. 계약 중
1) 계약서를 작성할 땐 임대인 본인과 대면하여 진행한다. 대리인이 올 경우 임대인의 인감도장이 찍힌 위임장과 인감증명서를 반드시 지참해야 한다.
2) 계약금 등은 반드시 임대인 본인(등기상 명의자)의 계좌로 송금한다.
3) 등록된 공인중개사와 거래해야 한다. 국가공간정보포털에 등록되어 있는지 확인한다.
4) 공인중개사에게 공제증서를 발급받는다. 공제증서란 공인중개사의 고의 또는 과실로 손해가 발생하였을 경우 한국공인중개사협회나 보증보험회사에서 피해금액을 보상해 준다는 증명서이다.
3. 계약 후
1) 잔금일에 입주를 하며 주민센터에 가서 전입신고 및 계약서에 확정일자를 받는다. 전세보증금 6천만 원 초과 혹은 월세 30만 원 초과인 주택 임대차 건(계약 갱신 시에도)은 반드시 주민센터에서 계약 체결일로부터 30일 이내에 임대차 계약 신고를 해야 하는데, 그러면 자동으로 확정일자까지 부여받는다. 계약서 원본과 신분증을 가져가면 된다. → 해당 부동산에 위에서 설명한 등기부등본의 을구의 권리사항이 없는 상태에서 확정일자 받고, 전입신고까지 하면 대항력 있는 선순위임차인이 되어 부동산이 경매에 넘어가도 전세보증금을 반환받을 수 있다.
2) 잔금을 치르고 전입신고를 했으면 전세보증금 반환 보증 보험을 가입한다. HUG, HF, SIG 세 종류가 있는데 가입조건, 보증한도, 보증기간, 보증료율 등이 다르니 본인 상황에 맞게 상담을 하며 가입하면 된다.
오늘은 전세보증금을 지키기 위한 방법에 대해 알아보았다. 전세를 계약할 때 위의 사항을 반드시 지키고, 시간이 걸리더라도 문서를 꼼꼼히 읽어보도록 하자.