오늘은 아파트 경매에서 정말 중요한 권리분석에 대해 알아볼 것이다. 권리분석은 경매에 참여하기에 앞서 등기부등본 등의 서류를 보며 내가 낙찰을 해도 안전한지, 낙찰금 이외로 추가로 지불해야 할 금액(임차인의 전세금)은 없는지를 알아보는 것이다. 아래에서 봐야 할 서류의 종류와 분석하는 방법을 알아보겠다.
1. 등기부등본
가장 중요한 서류이다. 해당 부동산의 소유자와, 부동산 관련 채무가 기록되어 있다. 표제부와 갑구, 을구로 구분된다. 갑구에는 소유권의 변동사항, 즉 누가 누구에게 언제 매도와 매수를 했는지 기록되어 있다. 을구에는 소유권 이외의 권리사항이 기록된다. 해당 부동산에 대출이 얼마나 있는지 기록되어 있다고 보면 된다. 등기부등본에서 권리분석을 하는 방법은 다음의 순서와 같다.
1) 등기부등본의 권리사항들을 갑구와 을구 합쳐서 시간 순으로 배열한다.
2) 말소기준권리를 찾는다. 1)에서 찾은 권리사항 중 (근) 저당, (가) 압류, 담보가등기, 강제경매기입등기, 부동산 전체에 대한 전세권(경매신청 또는 배당요구를 한 경우)이라는 단어가 들어간 것에서 가장 먼저 발생한 1개가 말소기준권리가 된다. 말소기준권리는 소멸기준, 최선순위설정일자와 같은 말이다.
3) 임차인의 확정일자일과 말소기준권리 일자를 확인한다. 임차인이 전입신고를 해서 대항력을 가진 상태이고, 말소기준권리 날짜보다 임차인의 확정일자일이 빨라서 임차인이 선순위임차인이면 대항력이 효력을 발휘할 수 있다. 반면에 말소기준권리 날짜가 빠르다면 임차인은 전입신고는 했기에 대항력은 발생하지만 후순위임차인으로 대항력의 효력이 상실된다. 그래서 후순위임차인은 대항력이 없다고 표현을 한다. 여기서 대항력이란 부동산의 소유자가 바뀌더라도 기존의 임차인이 임대계약의 내용을 동일하게 주장할 수 있는 법률상의 힘이다. 대항력은 해당 부동산에 전입신고를 하고, 부동산을 점유하면 발생한다. 권리분석 결과 전입신고를 한 선순위임차인이 있다면 대항력이 있기에 입찰에 참여하는 사람은 임차인의 전세보증금을 인수해야 한다. 아래의 표에서 어떠한 경우에 낙찰자가 임차인의 전세보증금을 인수해야 하는지 알아보겠다.
2. 감정평가서
감정평가사가 경매 물건 가격 감정을 하고 제출한 서류다. 감정평가사는 그 주변의 매매 사례나 경매로 낙찰된 사례 등을 참조하고 그 정보를 기록한다. 감정평가서가 작성된 일자를 확인하고, 그 후에 주변 부동산 시세 변동을 확인하여 현재 가격을 예측할 수 있다. '대한민국법원 법원경매정보'에서 문서를 열람할 수 있다.
3. 현황조사서
법원에서 사건번호를 부여받은 부동산의 현재 상태를 파악하기 위해 현황조사인을 보낸다. 부동산의 기본정보, 현황 및 점유관계, 임대차 관계 등의 내용이 들어간다. 유치권에 관한 진위 여부를 확인할 때 중요한 단서이다. 왜냐하면 경매개시결정 이후 점유하게 된 유치권에 대해서는 인정하지 않기 때문이다. 현황조사서에 유치권에 관한 현수막이나 팸플릿 등의 문구가 없다면 유치권이 성립하지 않는다는 좋은 증거가 된다. 여기서 유치권을 행사한다는 건 해당 부동산의 점유자가 그 부동산에 관련된 채권을 변제(빚을 갚다.) 받을 때까지 그 부동산을 점유한다는 것이다. 마찬가지로 '대한민국법원 법원경매정보'에서 문서를 열람할 수 있다.
4. 매각물건명세서
법원에서 위의 모든 서류를 종합적으로 정리해서 공시하는 서류다. 임대차 정보와 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있는지, 혹은 지상권이 남아 있는지 등이 기록되어 있다. 즉, 내가 입찰한 금액 외에 물어줘야 하는 추가 금액이나 권리사항, 말소기준권리로 지워지지 않는 권리가 명시되어 있다. 매각기일(입찰일) 1주일 전부터 '대한민국법원 법원경매정보'에서 문서를 열람할 수 있다.
마치며, 경매는 그나마 적은 자금으로 아파트를 구매할 수 있는 방법이지만 권리분석을 제대로 하지 않으면 예상외의 금액을 지불해야 한다. 위의 기본적인 내용을 토대로 모의입찰을 해보며 권리분석을 제대로 했는지, 어느 부분을 잘 못 했는지 분석해 보는 연습을 많이 해보아야겠다. 또한 다양한 경매분석과 명도 과정을 책과 인터넷을 통해 간접적으로 접한 후에 경매에 임하는 것이 좋을 것 같다.